収益物件を検討している方から「利回り何%なら買いですか？」という質問をよく受けます。利回りは重要な指標ですが、数字だけで判断すると見えなくなるリスクがあります。実務的な視点から整理します。
表面利回りと実質利回りの違い ¶
表面利回りは「年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100」で計算されます。一方、実質利回りは管理費・修繕費・固定資産税・保険料などのコストを差し引いた上で計算します。表面利回り8%の物件でも、実質利回りは5〜6%になることがあります。物件を比較する際は、実質利回りで見ることが重要です。
空室リスクをどう考えるか ¶
利回りの計算は、満室を前提にしていることがほとんどです。しかし、実際には空室期間が発生します。立地、築年数、間取り、周辺の賃貸需要によって、空室リスクは大きく異なります。購入前に、周辺の賃貸物件の空室率と、過去の入居履歴を確認することをお勧めします。
修繕リスクを事前に把握する ¶
築年数が経った物件は、購入後に大規模修繕が必要になることがあります。屋根・外壁・設備の状態を事前に確認し、今後10年間で発生しうる修繕費用を見積もっておくことが大切です。修繕費用を考慮した上で、投資として成立するかどうかを判断する必要があります。
出口戦略を最初に考える ¶
収益物件を購入する際は、「いつ、どのように売るか」を最初から考えておくことが重要です。売却時の価格は、購入時より下がることが多いです。売却時の想定価格と、それまでの賃料収入を合算した上で、投資全体の収益性を評価することをお勧めします。
収益物件の購入を検討している方は、利回りの数字だけでなく、リスクも含めた全体像を把握した上で判断することをお勧めします。Pine Cove Gateでは初回相談を無料で承っています。